Français en Turquie : Guide juridique "Vivre en Turquie" (2025)

Cabinet d'avocats Asik & Partners | Expertise juridique francophone à Istanbul

Introduction

Vous êtes français et envisagez de vous installer en Turquie ? Que ce soit pour la retraite, un projet professionnel, rejoindre votre conjoint(e) ou simplement découvrir un nouveau mode de vie, la Turquie attire chaque année des milliers d'expatriés français. Entre l'Europe et l'Asie, ce pays offre un cadre de vie attractif, un coût de la vie avantageux et un climat méditerranéen agréable.

Cependant, s'installer en Turquie nécessite de bien comprendre le cadre juridique turc, qui diffère significativement du système français. Ce guide, rédigé par les avocats francophones du cabinet de Maitre Ozgur Asik, avocat à Istanbul et Paris et ses collaborateurs, vous accompagnent dans toutes les démarches juridiques essentielles pour réussir votre expatriation en Turquie.

Table des matières

1. Le permis de résidence (İkamet İzni)
2. L'achat immobilier en Turquie
3. La création d'entreprise et l'activité professionnelle
4. Le mariage et le droit de la famille
5. Le système de santé et les assurances
6. La fiscalité pour les résidents français
7. Le droit du travail turc
8. Les litiges et contentieux courants
9. La succession et l'héritage
10. Conseils pratiques et erreurs à éviter

1. Le permis de résidence en Turquie (İkamet İzni)

Qu'est-ce que l'ikamet ?

Le permis de résidence (İkamet İzni en turc) est le document obligatoire pour tout étranger souhaitant séjourner en Turquie au-delà de 90 jours. Délivré par la Direction Générale de l'Immigration (Göç İdaresi Genel Müdürlüğü), il autorise légalement votre présence sur le territoire turc.

Les différents types de permis de résidence

İkamet touristique (Turist İkamet İzni)

• Durée : 1 an maximum (renouvelable)
• Conditions : Justifier de ressources financières suffisantes (environ 500€/mois)
• Avantages : Permet de vivre en Turquie sans travailler
• Public : Retraités, rentiers, personnes sans activité professionnelle

İkamet familial (Aile İkamet İzni)

• Durée : Jusqu'à 2 ans (aligné sur le permis du conjoint)
• Conditions : Être marié(e) à un(e) ressortissant(e) turc(que) ou titulaire d'un permis
• Avantages : Accès facilité, moins de justificatifs financiers
• Documents : Acte de mariage apostillé et traduit

İkamet étudiant (Öğrenci İkamet İzni)

• Durée : Durée des études + 3 mois
• Conditions : Inscription dans un établissement turc reconnu
• Particularité : Possibilité de travailler à temps partiel (24h/semaine maximum)

İkamet travail (Çalışma İzni)

• Durée : 1 à 3 ans selon le contrat
• Conditions : Avoir un employeur turc sponsor
• Procédure : L'employeur doit faire la demande
• Délai : Plus long (2-4 mois)

İkamet longue durée (Uzun Dönem İkamet İzni)

• Durée : Permanent (renouvelable tous les 10 ans)
• Conditions : Avoir vécu légalement en Turquie pendant 8 ans consécutifs
• Avantages : Quasi équivalent à la résidence permanente

Procédure de demande d'ikamet

Étape 1 : Préparation du dossier (2-3 semaines)

Documents nécessaires :

• Passeport valide (minimum 60 jours après la date de demande)
• 4 photos d'identité biométriques
• Justificatif de domicile en Turquie (contrat de location ou tapu si propriétaire)
• Assurance santé privée turque (minimum 1 an)
• Justificatifs de ressources financières (relevés bancaires 6 derniers mois)
• Attestation d'adresse (Adres Kayıt Belgesi) délivrée par le Mukhtar
• Formulaire de demande complété
• Frais de dossier (environ 110€ selon le type)

Attention : Tous les documents étrangers doivent être traduits en turc par un traducteur assermenté et apostillés.

Étape 2 : Prise de rendez-vous 

• Rendez-vous obligatoire sur le site e-ikamet.goc.gov.tr
• Problème fréquent : Les créneaux sont saturés, surtout à Istanbul
• Solution : Prendre RDV dès votre arrivée en Turquie (dans les 30 premiers jours)
• Alternative : Notre cabinet peut prendre RDV et suivre votre dossier

Étape 3 : Dépôt du dossier à la Göç İdaresi

• Présence personnelle obligatoire
• Entretien succinct avec un agent (en turc)
• Prise de photo et empreintes digitales
• Vérification des documents
• Paiement des frais

Étape 4 : Attente de la décision (4-8 semaines)

• SMS de notification lors de la décision
• En cas d'acceptation : récupération de la carte ikamet
• En cas de refus : possibilité de recours sous 10 jours

Délais et coûts 2025 (attention à l'inflation et changement des couts)

Note : Ces montants n'incluent pas l'assurance santé obligatoire (300-800€/an) ni les frais de traduction et d'apostille.

Renouvellement de l'ikamet

Le renouvellement doit être demandé au moins 60 jours avant l'expiration du permis actuel. La procédure est similaire à la première demande, mais généralement plus rapide (2-4 semaines).

Attention : Si votre ikamet expire et que vous restez en Turquie, vous êtes en situation irrégulière. Les sanctions peuvent inclure :

• Amende de 50 à 500€ par mois de dépassement
• Interdiction de territoire de 6 mois à 5 ans
• Expulsion administrative

Cas particuliers et difficultés fréquentes

Refus d'ikamet : Les motifs les plus courants sont :

• Ressources financières insuffisantes
• Documents incomplets ou non conformes
• Problème avec l'assurance santé
• Antécédents judiciaires
• Suspicion d'activité professionnelle non déclarée

Notre accompagnement juridique :

• Préparation complète du dossier
• Vérification de la conformité des documents
• Prise de rendez-vous prioritaire
• Traduction et apostille
• Accompagnement au rendez-vous (interprète si nécessaire)
• Recours en cas de refus

2. L'achat immobilier en Turquie pour les Français

Le cadre juridique de l'acquisition immobilière

Depuis 2012, les étrangers peuvent librement acheter des biens immobiliers en Turquie, avec quelques restrictions géographiques (zones militaires, sites protégés). Les Français bénéficient du principe de réciprocité avec la Turquie.

Le titre de propriété turc : le TAPU

Le Tapu est l'équivalent du titre de propriété en France. Délivré par le Cadastre (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), c'est le seul document officiel prouvant la propriété d'un bien immobilier en Turquie.

Important : En Turquie, c'est le Tapu qui fait foi, pas le contrat de vente ni même la possession du bien.

Les étapes d'un achat immobilier sécurisé

1. Recherche et visite du bien

• Vérifier la conformité urbanistique (İmar Durumu)
• S'assurer que le bien n'est pas dans une zone interdite aux étrangers
• Visiter plusieurs fois à différents moments

2. Vérification juridique préalable (Due diligence)

Cette étape est CRUCIALE et souvent négligée :

• Vérification au Tapu : Le bien appartient-il vraiment au vendeur ?
• Hypothèques et saisies : Y a-t-il des créances sur le bien ?
• Charges de copropriété : L'Aidat est-il à jour ? (arriérés très fréquents)
• Conformité urbanistique : Le bien est-il légal ? Extensions autorisées ?
• Dettes fiscales : Vérification auprès de la mairie
• Litiges en cours : Procès sur le bien ?

⚠️ Pièges courants :

• Vendeur qui n'est pas le propriétaire réel
• Appartement construit illégalement (kaçak yapı)
• Dettes de copropriété non déclarées (peuvent atteindre plusieurs milliers d'euros)
• Hypothèque cachée sur le bien

Notre service d'audit juridique immobilier permet d'éviter ces écueils en vérifiant systématiquement tous ces points avant signature.

3. Négociation et promesse de vente

• Négociation du prix (marges de négociation de 10-20% courantes)
• Rédaction d'un contrat de réservation (Ön Sözleşme)
• Versement d'un acompte (généralement 10%)
• Attention : Cet acompte est rarement récupérable en cas de désistement

4. Obtention du numéro fiscal turc (Vergi Numarası)

Obligatoire pour tout achat immobilier. Obtenu gratuitement auprès du bureau des impôts (Vergi Dairesi) en 1 journée avec :

• Passeport
• Justificatif d'adresse en Turquie
• Formulaire de demande

5. Ouverture d'un compte bancaire turc

Nécessaire pour :

• Virer le montant de l'achat
• Payer les factures (électricité, eau, gaz)
• Domicilier les charges de copropriété

Documents requis :

• Passeport
• Numéro fiscal turc
• Justificatif d'adresse
• Dépôt initial (varie selon les banques : 50-500€)

6. Signature de l'acte de vente au Tapu

Où ? Au bureau du Cadastre (Tapu Müdürlüğü)

Qui doit être présent ?

• L'acheteur (vous)
• Le vendeur
• Un traducteur assermenté (obligatoire si vous ne parlez pas turc)
• Éventuellement : votre avocat

Que se passe-t-il ?

• Lecture de l'acte de vente en turc
• Traduction pour vous
• Paiement du prix de vente
• Paiement des frais de mutation (environ 4% du prix)
• Signature devant l'agent du Tapu
• Remise immédiate du nouveau Tapu à votre nom

Coûts de transaction :

• Frais de Tapu : 4% du prix (partagés acheteur/vendeur, sauf négociation contraire)
• Traduction assermentée : 100-300€
• Honoraires d'avocat : 1-2% du prix
• Assurance titre (optionnelle) : 0,5% du prix

7. Formalités post-acquisition

• Déclaration de l'achat auprès de l'ambassade de France (recommandé)
• Souscription d'assurance habitation
• Mise à votre nom des contrats d'électricité, eau, gaz
• Inscription à la copropriété (Site Yönetimi)
• Déclaration fiscale en France si nécessaire

Spécificités selon le type de bien

Appartement en copropriété (Kat Mülkiyeti)

Points de vigilance :

• Vérifier les charges mensuelles (Aidat) : 100-500€ selon standing
• Consulter le règlement de copropriété
• Vérifier les arriérés du vendeur (transmissibles à l'acheteur !)
• Qualité de la construction (surtout si récente)
• Équipements communs : piscine, salle de sport, sécurité

Maison individuelle (Müstakil Ev)

Avantages :

• Pas de charges de copropriété
• Plus d'indépendance
• Souvent avec jardin

Inconvénients :

• Entretien entièrement à votre charge
• Sécurité à assurer personnellement
• Moins facile à revendre

Terrain (Arsa)

Très risqué sans accompagnement juridique :

• Vérifier le statut urbanistique (İmarlı arsa = constructible)
• Coefficient d'occupation des sols (KAKS)
• Accès aux réseaux (eau, électricité)
• Risques sismiques
• Possibilité d'expropriation

Attention : Beaucoup de terrains "pas chers" sont en réalité inconstructibles ou dans des zones à risque.

Fiscalité immobilière en Turquie

À l'achat

• Taxe de mutation : 4% du prix (généralement partagée)
• TVA : 1 à 20% selon le type et la surface (exemptions possibles pour première acquisition)

Pendant la détention

• Taxe foncière annuelle : 0,1 à 0,6% de la valeur cadastrale
• Charges de copropriété : Variables selon immeuble
• Assurance obligatoire séisme : DASK (environ 50-200€/an)

À la revente

• Taxe sur la plus-value :
  • 0% si vous conservez le bien plus de 5 ans
  • 15-35% sur la plus-value si vente avant 5 ans

Obtention de la citoyenneté turque par l'investissement immobilier

Conditions en 2025 :

• Achat d'un ou plusieurs biens pour un montant minimum de 400 000 USD
• Engagement de ne pas vendre pendant 3 ans
• Délai d'obtention de la nationalité : 3-6 mois

Avantages :

• Citoyenneté turque permanente et transmissible
• Pas d'obligation de résidence en Turquie
• Possibilité de double nationalité (France accepte)
• Accès facilité à de nombreux pays

Notre accompagnement :

• Sélection de biens éligibles
• Vérification juridique complète
• Procédure de demande de citoyenneté
• Suivi administratif jusqu'à obtention du passeport turc

Les pièges à éviter absolument

1. Acheter sans avocat : Économie illusoire, risques énormes
2. Se fier uniquement à l'agence immobilière : Conflit d'intérêts
3. Ne pas vérifier les charges impayées : Vous les payerez !
4. Acheter sur plan sans garanties : Risque de non-livraison
5. Ignorer les restrictions géographiques : Achat annulable
6. Sous-estimer les coûts annexes : Prévoir +10% du prix d'achat
7. Acheter un bien "kaçak" (illégal) : Impossible à régulariser, risque de démolition

5. Le système de santé et les assurances en Turquie

Le système de santé turc

La Turquie dispose d'un système de santé à deux vitesses :

• Système public (Sosyal Güvenlik Kurumu - SGK) : Accessible aux résidents cotisants
• Système privé : Hôpitaux et cliniques privées de bon niveau (surtout à Istanbul, Ankara, Izmir)

L'assurance santé pour les expatriés français

Option 1 : Assurance santé privée turque (obligatoire pour l'ikamet)

Pour obtenir l'ikamet, vous devez souscrire une assurance santé turque privée.

Principales compagnies :

• Axa Sigorta
• Allianz Sigorta
• Mapfre Sigorta
• Groupama Sigorta

Couverture typique :

• Soins hospitaliers
• Consultations médicales
• Examens et analyses
• Médicaments (remboursement partiel)
• Urgences

Coût annuel : 300-1 500€ selon âge, couverture et franchise

⚠️ Limites :

• Délai de carence (3-6 mois)
• Exclusions (maladies préexistantes souvent non couvertes)
• Plafonds annuels
• Réseau de soins limité

Option 2 : Assurance internationale pour expatriés

Recommandée si vous souhaitez :

• Une couverture plus complète
• Être soigné en France occasionnellement
• Éviter les délais de carence
• Avoir un interlocuteur francophone

Principales compagnies :

• April International Expat
• MSH International
• Allianz Care
• Cigna Global

Coût annuel : 1 500-5 000€ (très variable selon couverture)

Option 3 : Maintien de la CFE (Caisse des Français de l'Étranger)

La CFE permet de conserver une couverture sociale française en expatriation.

Avantages :

• Continuité de vos droits français
• Remboursements selon barèmes français
• Possibilité de compléter avec une mutuelle

Inconvénients :

• Coût élevé (à partir de 200€/mois)
• Remboursements parfois insuffisants pour les soins en Turquie
• Pas d'assistance locale

Notre recommandation : CFE + assurance privée locale pour une couverture optimale